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■論文・コラム８
リバース・モーゲージの現状と課題 株式会社ブロス 代表取締役 徳武智和
■はじめに
私どもの設計事務所では、住宅を設計する業務のうち、おおむね１０％くらいが高齢者の住宅となっており、この比率はここ１０年ほぼ安定しています。設計事務所の門をたたかれるのですから、ほとんどは経済的に恵まれた方々です。
高齢者の場合、従来は土地などの不動産をお持ちか、すぐに購入できるめどが立っていて、なおかつ住宅を建てるくらいの金融資産をお持ちの方が大部分でした。ところがここ数年、明らかに今までと異なるタイプの顧客がいることに気づきました。
自宅敷地や不動産資産をお持ちなのですが、不動産以外の現金収入をほとんど持っておられない顧客が、近年目につくようになってきたのです。まだまだ担保評価主体の日本の融資制度でも、最近は借り手のキャッシュフローを細かくみるようになってきましたから、このような場合には建築資金の手当てに苦労することになります。
もう一つ痛感するのは、敷地調査に行った住宅地で、近隣に一目でそれとわかる高齢者世帯を見ることが多くなったことです。失礼な言い方ですが、庭や建物のメンテナンスもされておらず、俗に言う「荒れ果てた」状況であることも珍しくありません。
マクロの統計数字を見ると、平成１７年９月の推計で我が国の６５歳以上人口は２５５６万人、総人口の２０．０％と、初めて２割の水準に達しました。高齢者のいる世帯の推移では、昭和５８年には世帯全体の２４．９％だったものが平成１５年には３４．９％と、三分の一を超えてしまいました。高齢者のいる世帯の内訳では、高齢単身世帯が３３８万世帯、高齢夫婦世帯が４４７万世帯、その他の高齢者世帯が８６０万世帯となっています。これら高齢者のみの数字が、近年急速に増加してきました。
それに対して、平均１２５０万円の国民一人当たりの資産は、５０歳以上の中高年齢者で８０％以上を保有していると言われています。バブル崩壊後の「失われた１５年」のあいだに、日本人の個人金融資産は約７００兆円から約１５００兆円に倍増しています。
日本は、高齢者資産の社会への還元を考える時期に来ているといえるでしょう。
高齢者資産のスムーズな継承や社会還元を考えるとき、有力な道具としてリバース・モーゲージに再び注目が集まっています。本稿では、リバース・モーゲージについてアウトラインを説明するとともに、いくつかの検討を加えてみたいと思います。
■リバース・モーゲージとは
リバース・モーゲージとは、自宅を担保にした年金制度の一種で、自宅を所有しているが現金収入が少ないという高齢者世帯が、住居を手放すことなく収入を確保するための手段のひとつです。
国、地方自治体や公的または民間の金融機関、住宅メーカーや不動産業者などが、高齢者の自宅を担保にして融資をし、あらかじめ決められた条件、死亡・転居・相続などにより契約が終了した時に、その担保とした不動産あるいはその他の金融資産によって一括返済を行う制度の総称です。
リバース・モーゲージ(reverse mortgage)という言葉についても整理しておきましょう。リバースとは「逆の」「反対の」、「モーゲージ」は「抵当」「担保」という意味です。直訳すれば「逆抵当」となります。一般に「逆抵当融資」「住宅担保年金」と訳されることが多いようです。言葉からくる、もっとも理解しやすいイメージとしては、「住宅ローンの逆」の制度であると言えます。
通常の住宅ローンでは、購入時に一括して融資が行われることがほとんどです。毎月の返済を行いながら融資残高が徐々に減少していくのが一般のローンです。リバース・モーゲージでは毎月融資が行われることで、融資残高がだんだんと増加していき、契約終了時に一括返済が行われます。
融資が実行されている期間中は、基本的に元金の返済及び利息の支払いは不要で（契約内容による）、契約終了時に元金及び利息が一括返済される仕組みです。契約終了時は、契約者の死亡の他に、所有権放棄、移転、相続などによって定義されます。
契約終了時の返済方法は、担保の不動産売却のほかに、条件によっては他の不動産の併用や不動産以外の金融資産による返済の場合もあります。そういった意味では、リバース・モーゲージは、返済方法、契約完了時の定義など、単にお金を借りてそれを返済するという一般の融資制度よりも、複雑な条件設定が必要になるわけです。
住宅ローンと異なる特徴は、他にもあります。もっとも違う点は、「融資終了時」と「契約終了時」が異なることです。リバース・モーゲージを使って融資を受け続け、もしも融資残高が契約中に満額になった場合にも、担保としている居住用の不動産には住み続けられます。歴史の項で述べたように、融資が受けられなくなっても、別に決められた契約終了時まで担保とした不動産には住めるという、保険的な性格を付与されている場合も多くあります。
リバース・モーゲージには融資から保険までさまざまな性格付けができることを申し上げました。実際に、事業者の意図や制度の趣旨によって、条件の異なるリバース・モーゲージが提供されています。
■リバース・モーゲージの歴史
リバース・モーゲージの歴史的は意外と古いもので、制度の起源と思われるものは、１９世紀フランスにおける「ピアジェ」という不動産売買契約です。「ピアジェ」というのは「終身年金」という意味で、高齢者が自ら所有して住んでいる住宅の相続権を第三者に売る、ひとつの方法です。
売った時点で所有権は買い手に移転しますが、買い手はその高齢者が生きている間、生活費として月額で決まったお金を払い続けるかたちの不動産取引です。契約期間中、売り手はここに住みつづけることができます。
ピアジェ専門の不動産会社が月額を査定するので、この取引は不動産取引であると同時に保険的な側面を持っています。買い手は売り手が予想より長生きすれば損をし、早く亡くなれば得をすることになります。現在行われているリバース・モーゲージとほぼ同様な契約が、江戸時代に行われていたことに驚きます。
２０世紀になって、１９２０年代低所得の高齢者の生活を支援する融資制度としてイギリスで始まりました。
本格的なリバース・モーゲージは、１９６０年代アメリカで始まった制度であると言われています。１９９０年代になって、平均余命などの社会的な統計数値が整備されて、アメリカで急速に普及しました。
日本で初めて制度化されたのは昭和５６年、東京都武蔵野市でのことでした。日本では、民間よりも先に公的な制度としてスタートしたのです。その後はおもに、都市部の自治体が制度を提供してきました。
平成１４年から厚生労働省が、都道府県社会福祉協議会を実施主体として「長期生活支援資金貸付制度」をスタートしています。この制度はほとんどの都道府県でリバース･モーゲージを受けられるという制度拡大を見た反面、今までの市町村単位の制度を駆逐する例も起こっています。（藤沢市、練馬区、台東区など）
一部のハウスメーカーでは、新築住宅の販売促進を目的に、リバース･モーゲージ型の融資制度を作って、自社顧客に提供する例も見られるようになりました。
信託銀行などの金融機関で、商品化される民間事業もありますが、バブル期に担保割れするケースが多く発生したため、現在では新規販売を停止したり高額な不動産の所有者に対象を限定している場合も多く、制度の拡大が順調とは言い切れません。
■リバース・モーゲージのメリット
リバース･モーゲージは、利用する高齢者にとってメリットが多い制度です。自宅など不動産は持っていても現金収入が少ない高齢者は多く、老人であるための不安や、自身や配偶者の病気など不測の事態に対する備えから貯蓄や保険を取り崩せない高齢者が、住み慣れた自宅を手放さずに住み続けることができます。本人が死亡した時点で担保となっていた自宅によって清算するため、生前に自宅を手放す抵抗感を感じる必要がありません。
リバース・モーゲージの利用は、減ってゆく傾向にある公的年金などの社会保障制度への高齢者の依存を緩和するだけでなく、高齢者世代の消費の活性化や生活の質の向上などが期待できます。また、社会的には不動産の流動化による経済効果、高齢者資産のスムーズな継承、再利用など様々なメリットが挙げられます。はじめに述べたように、高齢化と資産偏在が問題となっている日本では、リバース･モーゲージのメリットは利用者のみでなく、社会的に有効なものであるといえます。
■リバース・モーゲージのリスク
制度利用者から見た場合、この制度のリスクは、年金が満額になる時点を越えて長生きする可能性と、年金が満額になる前に死亡してしまい評価額までの融資を受けられない可能性、の２点が挙げられます。
逆に事業者側から見た場合のリスクとして、一つめに長寿化の問題があります。長寿化とは利用者が生存しているにもかかわらず、借り入れ残高が不動産評価額に達してしまうことです。二つめは２００８年に米国で見られたような不動産価格の下落によって、契約が続いているにもかかわらず担保割れを起こすこと、三つ目は金利の上昇によって元利が過大となってやはり不動産評価を上回ってしまうリスクです。
これらはもちろん、表裏一体をなすリスクなのですが、リバース･モーゲージの契約が長期にわたることに起因する原理的なものであるため、事業者は融資金額を担保価値に対して大幅に縮小したり、契約中にもかかわらず融資をすることで利用者にリスクを負わせているのが現状です。事業者は、通常の融資制度のように期間中に利息を受け取ることができないことから、保険や年金のようなリスク分散を行うことが難しい点も、民間参入例が少ない理由だろうと思われます。現在のように金融機関の体力が低下し、債権の質を厳しく問われる時代背景では、リバース･モーゲージの普及にとっては大きな障害となります。
■米国の現状
日本の状況を述べましたので、、アメリカの現状を見てみましょう。米国のリバース・モーゲージには大きく分けて、３種類の商品があります。ひとつめは連邦政府の住宅都市開発省（ＨＵＤ）が間接的に行うＨＥＣＭと呼ばれる低所得者向け、ふたつめは低・中所得者向けのホームキーパー、３つめが高額所得者を対象とした民間金融機関によるファイナンシャルフリーダムと呼ばれるものです。
利用者数ではＨＥＣＭが多く、民間企業のリバース・モーゲージはほとんどが富裕層を対象にしています。デフレ傾向のなかでは、制度の性格から対象を富裕層を中心とせざるを得ないのですが、長期的な資産デフレが改善されれば、制度の恩恵を享受できる層が広がる可能性は高いと言えるでしょう。
日本に比べてアメリカの制度利用比率が高いのは、地価下落や金利上昇、借り手が長生きして担保割れをしたときの、金融機関に対しての保護制度によるものと言えるようです。
■制度推進の問題点
これまで見たように、日本ではリバース･モーゲージ制度が普及しているとは言い難い状況です。制度の普及を妨げているのは何なのか、いくつか問題点を挙げてみたいと思います。
■制度推進の問題点１ 採算性確保の難しさ
民間企業が行う事業としてリバース・モーゲージを考えたとき、必ずしも採算性の高い事業とはなっていません。１９９０年代から取り組んできたアメリカでは、ほとんどの民間企業が失敗に終わっているとも言えます。採算性をあげれば顧客のメリットが減り、利用者が減るという現象がはっきりと現れる制度でもあるのです。
リバース・モーゲージは数十年に及ぶ契約であることも珍しくありません。利用者の安心感という点でも、民間企業には荷の重い事業です。日本の保険会社がまだリバース・モーゲージに本格参入していない現状からも、事業の難しさが推測できると思います。
その意味では、リバース・モーゲージのさらなる普及は直接的な公的機関の事業推進、あるいは間接的な公的機関の事業のバックアップにかかっており、法整備を含め公的制度の充実が求められるところです。
■制度推進の問題点２ 中古住宅市場の不活性
高齢者の有する住宅に融資し、生存中のコストを支えるためには、契約完了時に事業者がその不動産を適正に処分できる必要があります。ところが残念ながら、日本では中古住宅市場はアメリカの年間取引戸数４００万戸に対し、１５万戸となっており、千人あたりの中古住宅流通量は日米で２０倍の開きがあります。（国土交通白書による）
日本の住宅は歴史的には長寿命のものであったのですが、高度経済成長以降、社会や家族制度の変化と右肩上がりの不動産市場によって、短い寿命で住宅を建て替えてゆく「スクラップアンドビルド」が常識となっています。欧米では約４５～７０年という住宅の平均寿命が、日本では２０～３０年しかありません。
このような「住宅使い捨て」の状況では、１０年もすると建物自体には残存価値をほとんど認められず、担保価値は土地のみという、リフォームにお金をかける経済合理性が失われ、壊して建て替えが促進される状況となります。
しかし、公的制度の後押しがあるとはいえ、市場にも変化の兆しは見え始めました。平成１２年に制度化された住宅性能表示制度が新築だけでなく、中古住宅にまで拡充されたこと、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）によって１０年間の瑕疵担保（かしたんぽ）責任がすべての建設業者に義務づけられたこと、その責任が構造躯体だけでなく雨漏りにも適用されたことなど、住宅の品質確保に向けた動きが長期化しています。
住宅の長寿命化と品質確保が促進されれば、中古住宅の担保価値が向上し、一律の経年減価査定から脱却できるかもしれません。
■制度推進の問題点３ 証券化の遅れ
米国ではリバース・モーゲージ債権を政府系の住宅金融機関である米連邦抵当金庫（ファニーメイ）が買い取り、資金調達を支援、信用補完するシステムがあったため、同制度の普及に大きく寄与してきました。２００８年のサブプライムローン下落に端を発した金融危機の影響で、住宅金融市場が大きく混乱し、リバース・モーゲージ制度も影響を受けていますが、米国では、モーゲージ証券は国債並みの巨大市場を形成してきました。日本では証券化が遅れてきたために、リバース・モーゲージ制度が伸び悩んでいる、と考えることもできます。
日本において、リバース・モーゲージが米国のように証券化市場を形成するには、どうしたらよいのでしょうか。「鶏と卵」の感は否めないのですが、まずリバース・モーゲージ制度の拡充が挙げられます。融資案件が極端に少なく、必要最低限の市場が形成されていない状況では、証券化は難しいからです。リバース・モーゲージは性格上、融資期間を確定できないという点も、証券化を阻む要因の一つです。
■処方箋はリバース･モーゲージ
日本の抱える社会的な問題を、リバース･モーゲージを手法に解決できる可能性があります。ここでは、そのようなリバース･モーゲージが処方箋となるような社会問題を取り上げて述べてみます。
■処方箋はリバース･モーゲージ１ マンション建て替え促進
新耐震（１９８０年）以前のマンション、すなわち構造的な既存不適格となっているマンションは現在全国で１４６万１０５６戸（東京カンテイ調べ２００５年）。このうち建て替えが完了したものは１２９戸しかありません。（国土交通省調べ２００６年）残念ながらマンション建て替えは阪神淡路大震災にかかわるものをのぞけば、全国に数えるほどしか実現していないのです。
マンション建て替えを促進する関連法として、２００２年６月にマンション建替事業法制定、同年１２月に区分所有法改正などが整備されてきました。マンション建て替えは所有権に及ぶ行為であるために、慎重な推進がなされていますが、首都圏の震災が懸念される現在、さらなる建て替え促進の法整備が必要となっています。
低収入あるいは無収入の高齢者にとって、マンション建て替えで新たな住宅ローンを組むことには、かなり高いハードルがあります。古いマンションであるほど、居住者に占める高齢者の割合は高率となります。リバース・モーゲージの活用が、その問題への一つの解答となる可能性は、かなり高いと言えるでしょう。
■処方箋はリバース･モーゲージ２ 住宅地の環境維持
冒頭に述べたように、既存住宅地のなかに、あまり手入れがされていないあるいは全くされていない宅地が目立つようになりました。
毎年、年間１０５万～１２０万戸のペースで新築住宅は供給されていますが、中古住宅の取引は年間１５万戸程度です。単純計算で言えば、毎年９０万戸以上が壊されるか空き家になっています。
空き家や高齢者単身居住で荒れた区画が多ければ、住宅地はスラム化してしまい、資産価値が下がります。不動産の評価額は、地域の評価が大きく寄与しますから、問題は住戸単位にはとどまらず、住宅地や地域全体の資産価値が下落しかねません。
リバース･モーゲージによって、高齢者資産を流通しやすくすることは、住宅地の環境維持や資産価値の維持にも役立つと言えます。
■処方箋はリバース･モーゲージ３ 相続税と世代間資産移動
財産の社会還元という意味では、相続税とリバース・モーゲージの関係も、今後検討されてゆくべき課題でしょう。資産を残さないため、相続税を低減するために、リバース・モーゲージを使うこともできるからです。消費税率上げの際にも話題となりましたが、先祖代々の資産だけでなく、納税後に行った資産形成に再度税金をかける相続税制度は、二重課税の側面があることを否めません。
日本の金融資産の７０％は高齢者が保有していると言われています。不動産を含めれば、もっとその比率は高くなると考えられます。社会的資本である不動産を社会に流通させるという視点から、リバース・モーゲージの制度と活用を再考する時期に来ていると言えるでしょう。
■まとめ
先進諸国の中でも特に高齢化が急激に進み、１０００兆円とも言われる日本の公的債務がもたらす世代間不公平は、高齢者の不安を増大させるだけでなく、今後多大な負担を強いられる生産年齢層にも、大きな社会不安をもたらす可能性があります。
マクロ経済の縮小と省力化によって、高齢者の再就職は容易ではなく、現金収入を確保することは難しいのですが、減少する生産年齢人口にとっても、年金や医療福祉の負担が深刻になってきました。本来、リバース・モーゲージ制度は高齢者だけの制度ではありません。高齢者以外にも門戸を広げ、生涯設計の一つの選択肢として社会に提供されるべき制度だと考えられます。
いっぽう、６５歳以上の持ち家率は９０％近く、貯蓄は消費へと変換できずにいます。日本経済復活のカードの一つが、高齢者の消費拡大であることは、ほぼ間違いがありません。リバース・モーゲージの潜在的な市場規模は、約１７８兆円とも言われています。（ＵＦＪ総合研究所による試算、２０００年）
公的機関によるリバース・モーゲージは、現状ではほとんどが低所得者層を対象としています。ところが日本では公的なものでも間接融資方式（融資の事業体は金融機関）が多く、低所得者対象とは言っても審査はかなり厳しい面を持っており、それなりの不動産資産を保有していないと利用できません。
これまで見てきたように、リバース・モーゲージは発展途上の制度、社会的な将来性のある制度ですが、現状では認知度も普及度もまだまだ限定的といわざるを得ません。
さらなる研究と整備を通して、少子高齢化に直面する日本の社会資本整備の道具として使いこなすべき時期に来ているといえるでしょう。
２００６年（平成18年）９月掲載
この項 終わり